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首套房贷放松到央行降息 绍兴楼市见底了?

  • 2018-10-06
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     继“首套房贷放松”政策出台后,前不久房地产市场再次迎来激励新政:央行降息。尽管政府部门并没有针对房地产市场做出特别的说明和表态,但降息政策还是在柯桥房地产市场激起了涟漪。不少房产商直言不讳,“大棒”换成了“胡萝卜”,无疑是一个利好,甚至会成为一种风向。而一直渴望拥有品质住房的市民,也敏感起来:形势会不会发生变化,楼市见底了吗?

     两个月内三大利好

     今年国庆节前最后一个工作日,央行和银监会联合发布新政:首套房贷放松。马上有媒体做出解读,此举旨在稳定经济增长。从宏观经济背景看,今年8月份工业增加值增速6.9%,而PPI则已经连续31个月负增长,与2009年上半年经济衰退期相似。这个时候放松限贷,是出于对冲明年GDP中基建拉动力量可能发生的减弱。

     尽管央行9月底表示,首套房贷款利率可以低至7折,而基层银行实际操作时却极少做到。然而前不久的降息令,基层银行却不得不执行。“贷款利率下降0.4百分点,再打个9折,等于在原来的基础上打了8.5折。”在柯桥一国有银行工作的陈先生说,对贷款者是实实在在的利好,以贷款100万元、按揭20年计,每月可以省234元还款,20年下来,是一笔不小的金额。而购买成本的降低,就能够吸引更多的投资者进入市场,在政府看来,只要让购买者进入市场,就能够化解当前国内房地产市场的危机。

     对柯桥房地产市场来说,另一个政策也让他们倍感温暖。11月5日,柯桥区《关于进一步完善住宅房屋拆迁货币安置补偿政策的实施意见》出台,对住宅房屋整体选择货币化安置,并在规定时间内购买柯桥区范围内新建商品房住宅的被拆迁人,按新购房总价的10%予以奖励。柯桥润达房地产有限公司总经理宋伟民称,无论是对村民,还是对房地产行业或地方经济来说,这个意见的出台是利好消息,是“少花钱、多办事”。

     早年,大量的资金流入房地产市场,有人说房地产已经过热了,房价虚高了,有泡沫了。之后,国家对房地产市场进行调控,采取一系列抑制措施。调控的效果出来了,今年,不但市场冷静了,房价也平稳了。柯桥一房产企业老总说,“政策对市场的作用还是非常关键的,某种程度上就是风向标。”

     楼市已徘徊在谷底

    “房地产已经过了黄金时代、白银时代,到了黄铜时代,这两年我们不敢想利润,只是在做服务。”金昌房地产有限公司的营销总监王琋林说。

     前不久柯桥区举行的房交会上,柯桥及周边17个楼盘集聚在一起,各个楼盘之间的价格开始透明化。农工商的一项目负责人颇有微词,柯桥的楼市不像上海、杭州等大城市那样透明,到了开房交会才知道,这个价格已经没了“底线”。“竞争太残酷了。”这位负责人感叹道。

     根据土地价以及规定的容积率,每个楼盘的楼面价都可以算得一清二楚,各房产商相互之间的底细也都心知肚明,大家根据各自的产品定位,以及不同的卖点,去打动目标市场的客户。

     所谓的底线是怎么来的?房产商售楼有一个潜规则,首开往往最低价,随后再层层加码。因为底线一般定得较低,也因此被很多房产商拿来作为卖点。元垄龙湾府地块去年6月取得,当时地价为42645万元,规划地面建筑面积为238177平方米,根据预算,项目总投资为158825万元,楼盘成本价约是每平方米6600多元。而首期开盘价,则低于这个价格。

     一房产商分析,房价一定程度上决定于地价,柯桥除了万达、金地等个别楼盘当初土地价较便宜,其他的都是徘徊在成本线附近,降价的空间不大。他表示,撇开预期的涨价因素,单从现在的房价看,农工商2600元的楼面价,加上建筑、财务等各项成本,每平方米低于8000元就是亏的。

     柯桥房市信心递增

     降息政策公布后第二天,元垄龙湾府便进行全员培训。“原来6.55%的基础利率,现在6.15%,再在这个基础上打95折,实际利率5.8%,对老百姓来说,这是实实在在的利好。”该公司相关负责人说,9月底的首套房贷最低7折,基层银行很难实施,因此房价不涨反而跌,这次降息,说明政府让利于民、拯救房市的导向性很明确。

     润达房产老总宋伟民说,老百姓买房,主要看预期,相信国家政策一变,各种预期一变,房地产行业在原来基础上会有所好转。

     也正如宋伟民所说,这段时间,润达旗下的锦绣河山楼盘,虽然直接下单的还不多,但来访量明显多了。“大幅度涨价可能性虽然不大,但在政策激励下,信心释放后,会促动刚性需求,使柯桥楼市保持一种动态平衡。”宋伟民说。

     央行28个月来都没有运用利率调整这项货币政策工具,这次突然降息,不仅让投资者想到当前国内房地产市场的危机感,也会想到央行的货币政策取向是不是发生了变化,央行降息周期是不是已经开始。如果市场预期是这样,那么房地产市场的预期将可能发生根本性的转向。

     房产企业如是分析,而实际上,9月底的政策出台后,上海、杭州等一些大城市房地产市场已发生了微妙变化。咨询的市民多了,外地投资商多了,不少楼盘不约而同酝酿涨价。

     杭州已经开始了,柯桥还会远吗? 金昌房产旗下的楼盘香湖郡,本月成交了10多套。而金昌诚园前不久首期开盘,去化率也达到了80%。所售房源,面积在89平方米到120平方米之间,主要针对一些刚需和改善型需求。而近期央行降息新政出台后,前来咨询的客户则明显增多。

    “柯桥人对机遇的嗅觉特别灵敏——购买成本的降低,至少能提振市民购房信心和积极性。”金昌房产营销总监王琋林说,柯桥存量房比较丰富,要买房,现在是最合适时机,有利于市民选购性价比较高的房子。
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